缺了房地產(chǎn)，地方政府債務(wù)會否雪上加霜？

山賊

房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致地方融資平臺風(fēng)險暴露，而地方負債的大幅上升更是讓市場擔心地方政府將會對銀行貸款“賴賬”。瑞信亞洲區(qū)首席分析師陶冬分析認為，“2009年賣地收入占到地方財政收入的45%，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化，一旦地賣不動了，地方財政一定有問題，危機或?qū)⒁来蝸砼R?！保?月13日《中國證券報》）

4萬億，5萬億……一直到了7萬億，地方債務(wù)的數(shù)字幾個月來迅速攀升。2008年，為了使國內(nèi)經(jīng)濟盡快走出低谷，國家實施了4萬億投資計劃。但在這項投資中，中央政府僅占1.2萬億，其余的2.8萬億則需要由地方各級政府財政從各種渠道進行籌集。而地方政府采取的最直接的措施是擴大投資規(guī)模，興建高速公路、地鐵等項目。
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那么，地方政府負債率節(jié)節(jié)攀升，其還債能力卻大成問題。人們擔心的是，2009年地方融資總量高達7.2萬億元，是土地收入的4倍多，僅利息每年就要支付5000多億元。如果這一問題得到緩解，有可能會拖垮中國經(jīng)濟剛剛復(fù)蘇的腳步。如此巨大的資金缺口究竟用什么辦法解決？實際上沒有根本解決之道。

目前可以演繹的幾種渠道是，借新債還舊債，把償債壓力后延，或者借助全面通貨膨脹減少債務(wù)負擔。如果說借新債還舊債是聊勝于無，那么，地方政府憑借房地產(chǎn)業(yè)來紓緩債務(wù)壓力就是常見的做法?，F(xiàn)在，收取土地出讓金是地方政府的一大財源。除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。土地出讓金在不少地區(qū)占地方財政收入的50%以上。
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2009年全國土地出讓收入約為14239億元，相當于當年GDP規(guī)模的3%。以2009年的土地銷售收入來償還6萬億元地方融資債務(wù)的存量，需要約4至5年時間。而且，這還不包括債務(wù)利息。正是憑借著交投活躍的土地市場，尤其是隨著土地價格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)業(yè)與地方財政密切相關(guān)，地方債務(wù)綁架了房地產(chǎn)和國家經(jīng)濟：雖然2009年的“保八”取得成功，但地方政府短期內(nèi)不可能收回房地產(chǎn)項目，只能繼續(xù)賣地。
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6 o5 O% ^: b! X- u# g隨著“國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控一系列“組合拳”的亮相，人們不禁會問，2010年到2011年，隨著房價的滯漲，價格高企的土地還會有買家嗎？另外，土地價格會不會縮水？這些政策能否收到效果，誰也沒有把握。目前，地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款，樓價將是這類貸款質(zhì)量最大的影響因素。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)持續(xù)一年以上的低迷和下滑，對地方政府就會有相當大的影響。

4 t% c" `& ~% ^$ ?分析人士認為，如果沒有土地交易，許多地方的經(jīng)濟恐將躑躅難前。一旦地價上漲的勢頭被遏止，地方政府不但難以再用發(fā)展地方公共事業(yè)為借口搞拆遷和建設(shè)，連支付利息都困難。而信貸擴張的最大驅(qū)動力是政府投資平臺的信貸需求以及他們擴充土地儲備的能量。從這一點看，政府目前出臺的調(diào)控手段不可能從根本上解決房地產(chǎn)問題。地方政府為了償債，必然想盡辦法培養(yǎng)“地王”，增加房地產(chǎn)的稅收和各種收費。

目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的總支出中，流向政府的部分所占49%。如果地方債務(wù)風(fēng)險爆發(fā)，許多項目難免會半途而廢，地方政府融資鏈條面臨斷裂，很多地方經(jīng)濟發(fā)展也可能停頓。更為重要的是，房價、地價一旦下跌，地方投資增長將會受到較大影響。一些地方已經(jīng)嚴重透支了未來的財力，例如湖北、重慶等地過大的投資計劃是建立在高負債基礎(chǔ)上完成的，而賣地所獲得的收入則是財務(wù)支撐。

人們對高房價深惡痛絕，也看到了問題的實質(zhì)，但是，那誰又能撼動地方政府的土地財政呢？因為房地產(chǎn)業(yè)實在太特殊，它與地方政府存在千絲萬縷的關(guān)系。多年來地方政府對土地財政的依賴，不是一朝一夕就可以改變的。缺了房地產(chǎn)這一角色，就等于失去了財源，地方政府債務(wù)將會雪上加霜。

我們也許無法看到美國式的地方政府財政破產(chǎn)，但我們將可能目睹中國式的政府信用破產(chǎn)以及中國式的地方政府的債務(wù)危機。堵住地方債務(wù)黑洞，迫使地方政府承擔債務(wù)人的信用風(fēng)險是必然之策，惟其如此，才能讓地方政府失去轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險、禍害經(jīng)濟之道。

抹掉~忘記

政府才舍不得放棄這棵搖錢樹呢!如果沒有了房地產(chǎn)，政府拿什么來發(fā)年終獎！當然新的生財之道也會應(yīng)運而生

adnim

地方政府也屬于國家的一部分，到時候中央買下地方的壞賬，發(fā)些國債或人民幣不就行了。國家的內(nèi)部問題還是好解決的。