關(guān)于北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法征求意見的通知

愛吃肉肉的小白

2010年10月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局共同制定了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(京建發(fā)[2010]612號(hào))(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)。為進(jìn)一步加強(qiáng)與完善北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局在總結(jié)《暫行辦法》實(shí)施情況基礎(chǔ)上對(duì)《暫行辦法》進(jìn)行了修訂，起草了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)。

　　現(xiàn)就《辦法》公開征求意見。有關(guān)單位和各界人士可在2012年4月27日前，通過以下方式將書面意見和建議反饋至北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)法制處。
北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

　　(征求意見稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金使用，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房[2010]53號(hào))有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，其預(yù)售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款。

　　第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用的原則。

　　第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局(以下簡(jiǎn)稱北京銀監(jiān)局)共同制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，并指導(dǎo)、監(jiān)督政策執(zhí)行。

　　市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。北京銀監(jiān)局負(fù)責(zé)監(jiān)督商業(yè)銀行開展預(yù)售資金監(jiān)管工作。

　　第二章 一般規(guī)定

　　第五條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡(jiǎn)稱專用賬戶)，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

　　第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管方案(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管方案)并附與監(jiān)管銀行簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管協(xié)議)。監(jiān)管方案中應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用；

　　(二)項(xiàng)目用款計(jì)劃；

　　(三)專用賬戶名稱、賬號(hào)；

　　(四)涉及其他情況。

　　取得預(yù)售許可后，監(jiān)管方案及監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)在售樓場(chǎng)所公示。

　　第七條 項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用是指預(yù)售項(xiàng)目所需的建筑安裝、材料設(shè)備、配套建設(shè)和代征代建等相關(guān)建設(shè)費(fèi)用(不包括相關(guān)稅費(fèi))。其中住宅項(xiàng)目應(yīng)包括《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》(京建法[2007]99號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《同步交用辦法》)規(guī)定的住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。

　　第八條 項(xiàng)目用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。

　　項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”節(jié)點(diǎn)；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”節(jié)點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成初始登記節(jié)點(diǎn)前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%。

　　第九條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)參照本區(qū)縣建設(shè)項(xiàng)目綜合造價(jià)情況以及該項(xiàng)目的交付使用條件等，核定項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用及各節(jié)點(diǎn)用款額度。

　　第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則在監(jiān)管銀行開設(shè)專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同擬定。

　　第十一條 項(xiàng)目預(yù)售過程中，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)變更監(jiān)管銀行的，

　　應(yīng)當(dāng)取得原監(jiān)管銀行同意并與新監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議。項(xiàng)目已預(yù)售房屋的，還應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　(一)與購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確監(jiān)管銀行變更情況；

　　(二)及時(shí)將原專用賬戶內(nèi)資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶，并注銷原專用賬戶；

　　(三)告知個(gè)人住房貸款銀行專用賬戶變更情況。

　　開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)變更監(jiān)管銀行期間，暫停項(xiàng)目預(yù)售。

　　第三章 預(yù)售資金的存入、使用

　　第十二條 商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收存的定金，應(yīng)在網(wǎng)上簽約后二個(gè)工作日內(nèi)存入專用賬戶。

　　第十三條 購(gòu)房人申請(qǐng)住房貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。貸款(包括公積金貸款)銀行應(yīng)當(dāng)將個(gè)人住房貸款直接發(fā)放至專用賬戶。

　　第十四條 預(yù)售項(xiàng)目入賬資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)所需建設(shè)費(fèi)用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已簽訂工程建設(shè)合同并備案的，入賬資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)所需建設(shè)費(fèi)用后，可憑已備案的工程建設(shè)合同提前支取已完成工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)的下一個(gè)工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)費(fèi)用，提前支取金額不得超過相應(yīng)節(jié)點(diǎn)用款額度。

　　第十五條 項(xiàng)目所有樓棟到達(dá)相應(yīng)節(jié)點(diǎn)并申請(qǐng)使用監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持以下材料向監(jiān)管銀行提出書面申請(qǐng)：

　　(一)地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字的《地基與基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》。

　　(二)建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2節(jié)點(diǎn)或建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3、建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3節(jié)點(diǎn)，提交由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位蓋章的書面證明材料。

　　(三)結(jié)構(gòu)封頂節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽字的《主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄表》。

　　(四)竣工驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)，提交建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位簽字的《單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表》。

　　依照本辦法第十四條規(guī)定在相應(yīng)節(jié)點(diǎn)前提前支取資金的，提交與相關(guān)施工單位簽訂并已備案的工程建設(shè)合同。

　　第十六條 監(jiān)管銀行收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。符合本辦法規(guī)定的資金使用條件的，應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撥付資金。

　　第十七條 入賬資金達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)所需建設(shè)費(fèi)用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回相應(yīng)購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)所需建設(shè)費(fèi)用后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

　　第十八條 預(yù)售項(xiàng)目完成房屋初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持房屋所有權(quán)證原件向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解除資金監(jiān)管。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售資金終止監(jiān)管協(xié)議，解除對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

　　房屋所有權(quán)證樓棟號(hào)與預(yù)售許可樓棟名稱不一致的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向監(jiān)管銀行提交《房產(chǎn)測(cè)繪成果備案表》原件，供監(jiān)管銀行核對(duì)樓棟信息。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第十九條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，定期核查項(xiàng)目銷售情況與資金入賬情況，并視情況對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡檢。

　　第二十條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購(gòu)房人可以通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。

　　第二十一條 有下列情形之一的，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門通過特殊用款機(jī)制監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)的；

　　(二)預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

　　(三)預(yù)售項(xiàng)目未按期交付或存在未按期交付風(fēng)險(xiǎn)的；

　　(四)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定的其他情形。

　　第二十二條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未進(jìn)入專用賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門；并積極配合預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作，提供專用賬戶出入賬信息等相關(guān)支持。

　　第二十三條 監(jiān)管銀行應(yīng)派專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作及預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)管理，嚴(yán)格按照預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范，向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)準(zhǔn)確、及時(shí)上傳數(shù)據(jù)。并按市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求及時(shí)報(bào)送專用賬戶出入賬情況。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在下列行為之一的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期整改，逾期不整改的，暫停違規(guī)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴(yán)重的，限制該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售。

　　(一)未按本辦法規(guī)定收存商品房預(yù)售資金的；

　　(二)未按本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；

　　(三)未按本辦法規(guī)定向個(gè)人住房貸款銀行(包括公積金貸款)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；

　　(四)以收取其他款項(xiàng)為由變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的。

　　第二十五條 監(jiān)管銀行存在下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期整改，逾期不整改的，取消其監(jiān)管新預(yù)售項(xiàng)目資格并將相關(guān)情況通報(bào)北京銀監(jiān)局及中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部。

　　(一)未按本辦法要求擅自撥付商品房預(yù)售資金的；

　　(二)未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)傳輸數(shù)據(jù)的；

　　(三)未按要求報(bào)送監(jiān)管項(xiàng)目出入賬情況的；

　　(四)不配合市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、北京銀監(jiān)局開展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作的。

　　第二十六條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　勘察單位、設(shè)計(jì)單位違反上述規(guī)定的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門移交相關(guān)管理部門予以處理。

　　第二十七條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和銀行工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章 附則

　　第二十八條 本辦法自2012年 月 日起施行。原《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》