關于北京商品房預售資金監(jiān)管辦法征求意見的通知

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2010年10月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局共同制定了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(京建發(fā)[2010]612號)(以下簡稱《暫行辦法》)。為進一步加強與完善北京市商品房預售資金的監(jiān)督管理，市住房城鄉(xiāng)建設委會同人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局在總結《暫行辦法》實施情況基礎上對《暫行辦法》進行了修訂，起草了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)。

　　現就《辦法》公開征求意見。有關單位和各界人士可在2012年4月27日前，通過以下方式將書面意見和建議反饋至北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會法制處。
北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

　　(征求意見稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強本市商品房預售資金監(jiān)督管理，規(guī)范商品房預售資金使用，維護購房人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)、《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內申請商品房預售許可的項目，其預售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱商品房預售資金，是指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

　　第三條 本市商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

　　第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會(以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設委)、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局(以下簡稱北京銀監(jiān)局)共同制定商品房預售資金監(jiān)管政策，并指導、監(jiān)督政策執(zhí)行。

　　市住房城鄉(xiāng)建設委負責指導、監(jiān)督全市商品房預售資金監(jiān)管工作。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責組織實施本行政區(qū)域內商品房預售資金監(jiān)管工作。

　　中國人民銀行營業(yè)管理部負責指導商業(yè)銀行開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。北京銀監(jiān)局負責監(jiān)督商業(yè)銀行開展預售資金監(jiān)管工作。

　　第二章 一般規(guī)定

　　第五條 商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱專用賬戶)，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

　　第六條房地產開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可時，應在預售方案中明確預售資金監(jiān)管方案(以下簡稱監(jiān)管方案)并附與監(jiān)管銀行簽訂的預售資金監(jiān)管協議(以下簡稱監(jiān)管協議)。監(jiān)管方案中應包括以下內容：

　　(一)項目工程建設費用；

　　(二)項目用款計劃；

　　(三)專用賬戶名稱、賬號；

　　(四)涉及其他情況。

　　取得預售許可后，監(jiān)管方案及監(jiān)管協議應當在售樓場所公示。

　　第七條 項目工程建設費用是指預售項目所需的建筑安裝、材料設備、配套建設和代征代建等相關建設費用(不包括相關稅費)。其中住宅項目應包括《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(京建法[2007]99號，以下簡稱《同步交用辦法》)規(guī)定的住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

　　第八條 項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。

　　項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可增加“建設總層數達1/2”節(jié)點；擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可增加“建設總層數達1/3”、“建設總層數達2/3”節(jié)點。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應根據資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成初始登記節(jié)點前，專用賬戶內的資金不得低于項目工程建設費用的5%。

　　第九條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應參照本區(qū)縣建設項目綜合造價情況以及該項目的交付使用條件等，核定項目工程建設費用及各節(jié)點用款額度。

　　第十條房地產開發(fā)企業(yè)應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開設專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協議。監(jiān)管協議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設委、中國人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同擬定。

　　第十一條 項目預售過程中，開發(fā)企業(yè)申請變更監(jiān)管銀行的，

　　應當取得原監(jiān)管銀行同意并與新監(jiān)管銀行重新簽訂監(jiān)管協議。項目已預售房屋的，還應當具備以下條件：

　　(一)與購房人簽訂補充協議，明確監(jiān)管銀行變更情況；

　　(二)及時將原專用賬戶內資金轉入新專用賬戶，并注銷原專用賬戶；

　　(三)告知個人住房貸款銀行專用賬戶變更情況。

　　開發(fā)企業(yè)申請變更監(jiān)管銀行期間，暫停項目預售。

　　第三章 預售資金的存入、使用

　　第十二條 商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。

　　房地產開發(fā)企業(yè)收存的定金，應在網上簽約后二個工作日內存入專用賬戶。

　　第十三條 購房人申請住房貸款的，房地產開發(fā)企業(yè)應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。貸款(包括公積金貸款)銀行應當將個人住房貸款直接發(fā)放至專用賬戶。

　　第十四條 預售項目入賬資金超出剩余工程建設節(jié)點所需建設費用時，房地產開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉出。

　　房地產開發(fā)企業(yè)已簽訂工程建設合同并備案的，入賬資金超出剩余工程建設節(jié)點所需建設費用后，可憑已備案的工程建設合同提前支取已完成工程建設節(jié)點的下一個工程建設節(jié)點費用，提前支取金額不得超過相應節(jié)點用款額度。

　　第十五條 項目所有樓棟到達相應節(jié)點并申請使用監(jiān)管資金的，房地產開發(fā)企業(yè)應持以下材料向監(jiān)管銀行提出書面申請：

　　(一)地下結構完成節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位簽字的《地基與基礎分部工程質量驗收記錄表》。

　　(二)建設總層數達1/2節(jié)點或建設總層數達1/3、建設總層數達2/3節(jié)點，提交由建設、施工、監(jiān)理單位蓋章的書面證明材料。

　　(三)結構封頂節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位簽字的《主體結構分部工程質量驗收記錄表》。

　　(四)竣工驗收節(jié)點，提交建設、施工、監(jiān)理、設計等單位簽字的《單位工程質量竣工驗收記錄表》。

　　依照本辦法第十四條規(guī)定在相應節(jié)點前提前支取資金的，提交與相關施工單位簽訂并已備案的工程建設合同。

　　第十六條 監(jiān)管銀行收到房地產開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應當對申請材料進行審核。符合本辦法規(guī)定的資金使用條件的，應當在二個工作日內向房地產開發(fā)企業(yè)撥付資金。

　　第十七條 入賬資金達到剩余工程建設節(jié)點所需建設費用前，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具的網簽合同注銷證明文件向監(jiān)管銀行申請退回相應購房款，監(jiān)管銀行應在二個工作日內撥付。入賬資金達到剩余工程建設節(jié)點所需建設費用后，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產開發(fā)企業(yè)自行結算退款。

　　第十八條 預售項目完成房屋初始登記后，房地產開發(fā)企業(yè)可持房屋所有權證原件向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管。監(jiān)管銀行應當在三個工作日內與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售資金終止監(jiān)管協議，解除對商品房預售資金的監(jiān)管。

　　房屋所有權證樓棟號與預售許可樓棟名稱不一致的，房地產開發(fā)企業(yè)應向監(jiān)管銀行提交《房產測繪成果備案表》原件，供監(jiān)管銀行核對樓棟信息。

　　第四章 監(jiān)督管理

　　第十九條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，定期核查項目銷售情況與資金入賬情況，并視情況對工程進度進行現場巡檢。

　　第二十條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應公示已批準預售項目的建設方案、工程進度情況等。購房人可以通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門網站查詢相關信息。

　　第二十一條 有下列情形之一的，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內的資金，并啟動應急措施，協調相關部門通過特殊用款機制監(jiān)督專用賬戶內資金的使用。

　　(一)房地產開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為影響工程建設的；

　　(二)預售項目存在嚴重質量問題的；

　　(三)預售項目未按期交付或存在未按期交付風險的；

　　(四)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門認定的其他情形。

　　第二十二條 監(jiān)管銀行發(fā)現商品房預售資金未進入專用賬戶的，應當及時告知市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門；并積極配合預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作，提供專用賬戶出入賬信息等相關支持。

　　第二十三條 監(jiān)管銀行應派專人負責預售資金監(jiān)管工作及預售資金監(jiān)管系統(tǒng)管理，嚴格按照預售資金監(jiān)管系統(tǒng)數據接口規(guī)范，向預售資金監(jiān)管系統(tǒng)準確、及時上傳數據。并按市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門要求及時報送專用賬戶出入賬情況。

　　第五章 法律責任

　　第二十四條房地產開發(fā)企業(yè)存在下列行為之一的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期整改，逾期不整改的，暫停違規(guī)項目的商品房預售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴重的，限制該房地產開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項目的商品房預售。

　　(一)未按本辦法規(guī)定收存商品房預售資金的；

　　(二)未按本辦法規(guī)定使用商品房預售資金的；

　　(三)未按本辦法規(guī)定向個人住房貸款銀行(包括公積金貸款)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；

　　(四)以收取其他款項為由變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的。

　　第二十五條 監(jiān)管銀行存在下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令其限期整改，逾期不整改的，取消其監(jiān)管新預售項目資格并將相關情況通報北京銀監(jiān)局及中國人民銀行營業(yè)管理部。

　　(一)未按本辦法要求擅自撥付商品房預售資金的；

　　(二)未按預售資金監(jiān)管系統(tǒng)數據接口規(guī)范向預售資金監(jiān)管系統(tǒng)傳輸數據的；

　　(三)未按要求報送監(jiān)管項目出入賬情況的；

　　(四)不配合市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門、北京銀監(jiān)局開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作的。

　　第二十六條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協助房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售資金的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　勘察單位、設計單位違反上述規(guī)定的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門移交相關管理部門予以處理。

　　第二十七條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門和銀行工作人員在商品房預售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章 附則

　　第二十八條 本辦法自2012年 月 日起施行。原《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》